Blog Opleveringsgebreken

 

Opleveringsgebreken, het woord zegt precies waar het over gaat nl gebreken die bij de oplevering van bv een nieuwbouw huis, verbouwing of ander bouwproject bij de oplevering geconstateerd worden. Opleveren met 0 gebreken lijkt nog steeds heel lastig te zijn! Als we kijken naar het aantal opleveringsgebreken van woningen en appartementen volgens Vereniging Eigenhuis en Klantgericht Bouwen, dan schommelt het in de loop der jaren gemiddelde tussen 15-25 gebreken met uitschieters naar beneden maar ook omhoog. Als je bedenkt dat gemiddeld een (voor) opleveringsgebrek minimaal €50 per gebrek kost om het te noteren, op te lossen en weer te controleren, dan praat je dus alleen al bij de oplevering over gemiddeld €1000 aan faalkosten per in dit geval woning of appartement. Hierin zijn de cijfers van de vooropleveringen niet meegenomen. Gaan we ook het gemiddelde van de vooropleveringen meerekenen dan kom je al snel op totaal minimaal €2000 aan faalkosten per woning of appartement. Kosten die de klant uiteindelijk betaald. Dit zijn serieuze bedragen die met wat aandacht en inspanning een stuk teruggedrongen kunnen worden. Maar wat nog veel belangrijker is, dat de klanttevredenheid zwaar onder druk staat met alle gevolgen van dien. Een oplevering moet een feestje zijn en niet een moment van frustratie bij de koper, opdrachtgever.

Gebreken aan bouwwerken kunnen verschillende (kern) oorzaken hebben.

Er zijn veel bouwondernemingen die geen opleveringsprocedure ontwikkeld hebben waarin het opleveringsproces gestructureerd in vastgelegd is en hierop bewaakt wordt. Een procedure waarin afspraken vastgelegd zijn over de (voor) opleveringsplanning de personele bezetting, administratieve afhandelingen, nazorg e.d.

Ook het kopers meer en minderwerk proces is belangrijk om alle wijzigingen gestructureerd te communiceren naar alle partijen zodat het goed foutloos uitgevoerd kan worden.

Van de planningsvolgorde wordt vaak i.v.m. de tijdsdruk afgeweken, met als gevolg dat diverse disciplines in een ruimte tegelijk of te kort achter elkaar aan het werk zijn waardoor men het eigen werk niet fatsoenlijk kan uitvoeren en de kans op beschadigingen toeneemt.

Bij veel bouwondernemingen bij wat grotere projecten moet vaak één uitvoerder het gehele opleveringstraject en tegelijkertijd de voortgang van het project regelen en aansturen waardoor de opleverings-, afbouwfase niet genoeg aandacht krijgt. Het is dus belangrijk te kijken naar de personele bezetting in iedere fase van de bouw. Een extra afbouw-, opleveringsfase voorman of uitvoerder inzetten kan nodig zijn.

De uitvoering van de (voor) opleveringen wordt bij iedere bouwonderneming weer anders ingevuld, bv door de uitvoerder, werkvoorbereider, projectleider of kopers begeleider. Het heeft allemaal zo z’n voor en nadelen. De uitvoerder er mee belasten (bij grotere projecten) is niet verstandig omdat hij dan niet genoeg aandacht aan de andere processen van het project kan geven. De uitvoerder goed informeren als de (voor) opleveringen door anderen uitgevoerd wordt is een must zodat hij wel het totaaloverzicht kan behouden.

Het aantal gebreken neemt toe als het in de bouwbranche drukker wordt. De druk op de planning en productie neemt dan toe door bv een personeelstekort, minder kwalitatief-, geschoold-, ervaren personeel, buitenlandse vaklieden die onze kwaliteitseisen en (vak) taal niet kennen en langere levertijden van materialen. Veelal blijkt het gehele afbouwproces ook niet onder controle te zijn. De (deel) processen onder controle hebben en houden is dus van groot belang om faalkosten ook in de (voor) opleveringsfase te beperken.

Maar ook als het wat minder druk is in de bouw lukt het maar moeizaam het aantal (voor) opleveringsgebreken terug te dringen. Veel voorkomende gebreken zijn beschadigingen aan stuc-, spuit-, schilderwerk, kozijnen en zaken die gewoon niet af of niet goed gemaakt zijn.

Over het algemeen hebben bouwondernemingen geen of weinig inzicht in het verloop van het (voor) opleveringsproces waardoor (bij) sturen niet of te laat gebeurt.

Van de (voor) opleveringsgebreken is vaak geen realtime totaal overzicht en inzicht per project of bouwnummer beschikbaar waarmee het proces indien nodig (bij) gestuurd kan worden. De hoeveelheid gebreken, van wie ze zijn, waar ze zitten en wanneer ze afgehandeld moeten zijn slecht inzichtelijk, terwijl dit alle inzicht geeft over het verloop van het opleveringsproces. 

 

 

H Vos

  • Blog